技术和CRE为商业部门带来变革作者：Paul Fiorilla，2016年10月11日，技术技术注定要改变商业房地产市场的运作方式，但一场关于如何以及如何改变的争论正在激烈进行。它会给这个行业带来翻天覆地的变化，还是会带来不那么巨大的影响？当然，科技已经彻底改变了大多数人的日常生活，包括他们的交流方式、工作方式、购物方式、饮食方式和娱乐方式。然而，一些行业分析人士认为，技术变革迟迟未能扎根，商业房地产通常一如既往地运作。从某种意义上说，这是真的。商业房东租赁相同的基本物业类型，根据现金流预测进行买卖，并办理抵押贷款。私有信息往往集中在私有企业手中。同样相对不受干扰的是衡量房地产的指标：入住率和需求水平、每平方英尺的价格等等。然而，从另一个角度来看，这个行业已经发生了转变，在这个行业中，人们曾经对餐巾纸进行分析，并在乡村俱乐部完成交易。虽然该行业可能还只是触及其潜在技术应用的表面，但用于承保的数据的可用性已经有了巨大的改善。在软件方面，这有助于业主更有效地管理资产。在技术方面，这有助于提高投资者的投资机会。使用不动产在房地产技术的故事背后，是它影响需求方式的演变。例如，在过去的几十年里，由于更高效的平面图和使更多人能够在家工作的技术等因素，每个员工使用的办公空间数量不断减少。WeWork空间的增长满足了当前这一代工作人员的需求，他们正在寻求灵活的租赁安排和宽松的环境。互联网购物如何改变零售业的故事是众所周知的。美国的人均零售面积比其他任何国家都多，购物中心的老板们不得不将他们的重心从购物转向创造体验和补充在线品牌。零售业的变化推动了工业地产的发展。亚马逊和拥有大量互联网业务的最大实体零售商（如沃尔玛和塔吉特）正在占用和建造数千万平方英尺的仓库空间，从中他们可以快速地将货物送到人口密集的地区。就在酒店建设正从上一次经济衰退造成的衰退中复苏之际，Airbnb正慢慢成为酒店业的强劲竞争对手。在多户型住宅中，公寓业主被迫考虑诸如共同办公空间、社交活动公共区域和高速互联网接入等便利设施，而不是建造千篇一律的单元。即便是与房地产无关的Uber，最终也会对商业空间的需求产生影响。随着开车的人越来越少，办公楼需要的停车位也将减少，公司将继续在靠近公共交通和大众住房的城市地区削减开支。进一步深入研究，商业房地产的技术发展有几个广泛的领域：交易承销、物业管理和扩大投资者基础。我们来看看这些问题。改进的交易承销商业房地产技术进步最明显的方式是信息的收集和传播。在房地产和市场层面，信息多年前很难获得，但主流供应商和新技术提供的信息越来越多。提供数据的服务已经存在了几十年，但近年来，公司（如Yardi Matrix）在收集信息的数量和传播方式方面都取得了巨大进步。更先进的软件使用户能够定制和绘制信息，其方式远远超出了过去可用的范围，允许他们描绘次级市场，并将房地产表现与经济和人口数据相关联。技术推动了资本市场的增长——一个例子是CMBS市场的创建和发展，该市场是在储蓄和贷款危机之后形成的，当时传统的贷款人和买家都不愿意进行交易。如果没有现代技术系统，商业抵押贷款证券不可能发展到目前的水平，而这些系统在承销、发端、交易等方面都得到了应用。此外，技术增强了信息传递过程。公司现在使用"大数据"来收集商业地产或众筹租赁的贷款信息以及经纪人提供的交易数据。其理念是，更细粒度和更准确的资产级别信息使投资者和贷款人能够对市场和次级市场做出更准确的评估，进而帮助用户做出更好的投资决策。更细致的信息显然对市场有利，但只有时间才能证明它是否能带来更好的投资业绩。Realcomm的联合创始人兼首席执行官吉姆•杨（Jim Young）表示，数据革命仍停留在"第一局或第二局"，Realcomm为企业提供如何改进技术使用的建议在前100家房地产公司中，有多少公司的定量分析师或数据分析师知道如何使用软件分析房地产数据？"杨问道我认为该行业还没有接近优化分析的使用。"下一个层次的分析包括更好地理解商业地产用户是如何做出决策的。如何吸引消费者，以及如何吸引消费者做出购买决定。这包括使用技术来追踪手机，以确定购物中心访客的去向以及他们在特定商店逗留的时间，或者监控社交媒体以获得零售、办公或公寓物业用户体验的反馈。这类方法与谷歌（Google）或雅虎（Yahoo）等互联网公司有关，它们通过"cookies"追踪用户的习惯，但这种技术将越来越多地应用于房地产行业。物业管理效率由于技术的进步，物业管理变得越来越先进，这为业主带来了巨大的成本节约和更高的效率。Yardi成立于1980年代中期，当时Anant Yardi编写了一个简单的DOS软件程序来跟踪租户和租金支付情况，这在当时是不可用的。在随后的几十年里，软件转向了基于软件的系统，然后是互联网。如今，雅迪物业管理工具已应用于约1000万套公寓单元和数千万平方英尺的商业空间。建筑运营的方方面面都通过技术得到加强。其中的应用包括电子账单，它减少了大约75%的收取和处理租金的成本；跟踪财务业绩和维护的软件；以及有助于降低暖通空调、照明和供水成本的能源管理系统。"杨说："你可以用激光来代替用大锤打理这家酒店。Yardi全球解决方案高级副总裁Rob Steel对此表示赞同。"尽管进展很快，但今天商业地产经理们在利用房地产技术的潜力方面只是略知皮毛。"。新的建筑开始与技术进行互动，从而实现更精确的控制。为了增加另一个维度，商业经理人需要在Instagram、Face-book、Yelp和Twitter等社交媒体上看到并立即做出反应，以推销房产，并与租户和潜在客户互动。管理者将能够更好地跟踪和编辑有关客户演示图和偏好的数据，以帮助他们吸引租户。扩大投资者基础技术的另一个主要影响是，它增加了更广泛的投资者进入商业房地产的机会。众包和拍卖公司正在帮助扩大分配房地产所有权的能力，而历史上，房地产所有权一直由养老基金、保险公司、房地产投资信托基金和主权财富基金等富有的机构来承担。""就信息和资本分配而言，房地产一直是一个异常低效的市场，"初创企业Capitalfund Realty的首席执行官Jean-Michel"Mitch"Wasterlain说，这是一家总部位于纽约的混合房地产基金众筹平台。商业地产需要大量的股权，这就排除了大多数个人的可能性，而且与住宅地产不同，商业地产需要专业的管理专业知识来运营、维护和租赁。个人投资者可以通过房地产投资信托基金参与投资，尽管与私人房地产所有权相比，该行业相对较小。股票REITs的市值约为9000亿美元，约占所有商业房地产总价值的8%至12%。不过，房地产投资信托基金对个人投资者也有不利之处。公共房地产投资信托基金往往仅限于投资A类资产，而且它们的表现往往与股票比房地产更为同步，这限制了寻求多元化投资的投资者的利益。非交易房地产投资信托基金收取令人望而却步的前期费用（12%至15%），这意味着投资者很少能得到承诺的回报，而且流动性极低。众筹为个人投资者提供了更多的商业地产投资渠道。要参与其中，投资者需要获得"认可"，或者达到年度收入和净资产的门槛。迄今为止，最常见的模式是数十家公司，包括Fundrise、房地产大亨、Full-CapitalStack和RealtyShares，它们联合发行开发项目的股份。到目前为止，这些项目大多规模较小，个人投资者必须自己做分析，权衡利弊。不仅仅是个人，