1915年2月20日，ACF物业管理首席运营官MIN READEric Diamond就零售房地产公司如何成为一家技术公司继续我们的CRE行业"创新者"系列报道-聚焦于采用最新和最具创新性技术的先锋公司-我与ACF物业管理首席运营官Eric Diamond坐了下来，一家专注于高品质社区购物中心的零售公司。今天，ACF在美国管理着超过600万平方英尺的房地产，是丹佛、凤凰城、达拉斯和堪萨斯城零售业的主要参与者市场。钻石他告诉悉尼威立雅运输公司，不管经验如何，归根结底都是因为有优秀的员工，他们使用优秀的技术来提供高质量的产品产品。享受!悉尼威立雅运输公司：你是如何在商业地产起步的？埃里克·戴蒙德：我是一名受过培训的律师，我有一个客户——鲁本·波普劳斯基，他是一家商业房地产辛迪加公司，后来去世了。他在西海岸有一家名为巴克莱房地产的公司（与银行无关）。有一次，他邀请我做他的搭档，这是一个改变职业的事件。我加入他的行列，对购物中心的生意知之甚少，对银团也知之甚少。我和他一起工作了三年，使公司增长了50%，在市场的最高点，在2006年底卖掉了它。VTS：那么，快进到今天，你能告诉我们一点你目前的角色以及它涉及到的日常事务吗？戴蒙德：我是ACF物业管理公司的首席运营官。在一家业主经营的公司里，这是一个头衔，但实际上，我负责我们的收购和处置，以及整体投资组合策略，我监管我们的租赁业务，并非常参与物业管理。作为高级团队的一员，我还参与了许多其他业务要素，如技术、人力资源、设施和例如.VTS：你最喜欢这份工作的什么？戴蒙德：我工作的好处是每天都不一样。有可预测性，但也有不可预测的因素。你永远不知道会发生什么。我经常来办公室，希望一天中能做三、四、五、六件事。有时我要去我的单子上，有时是该回家的时候了，我甚至还没到我的单子上，因为我不得不处理其他事情。这很让人沮丧，但也很有趣，因为你永远不会得到钻孔.VTS：从零售业来看，它正在经历一些重大转变。您和您的团队目前最关注的最紧迫的趋势是什么？你如何调整你的战略来应对这些压力？戴蒙德：我认为最大的趋势是质量的趋势。我想大多数人都会同意，在某些地方，商店太多了。我们看到的破产潮，主要是杠杆收购和债务驱动，之所以发生，是因为很多商店都在关门。所以，你必须在正确的地点。仅仅以合适的价格购买是不够的，你还必须在正确的地点。但那不是静态的。东西邻里关系的变化。交通模式改变了。公共交通的到来，彻底改变了一切。质量才是最重要的。这是一个老笑话，"房地产最重要的三件事是什么？位置、位置和位置。"当市场好的时候，你很容易摆脱这种状况，你可以看到数字，而且数字很有说服力。但在我们的世界里位置.VTS：这是你在你所有的房产上看到的东西吗？戴蒙德：我不认为这是我们所看到的，但我认为我们看到的是那些发展迅速，租金更高，价格更合理的中心，质量更好一个。我们"大盒子溢价"消失了。事实上，大盒子是打折出售的，而过去它们卖的是溢价。但即使是在杂货店固定资产中，你也会看到人们关注谁是杂货商，销售额是多少，以及中心的其他商店是否能抵御互联网。这些都是质量.VTS：您和您的团队是否针对这一点改变了策略？戴蒙德：这对我们来说是一个新兴的战略。在过去的12个月里，我们已经转变方向，更加专注于将我们的投资组合重新定位到我们喜欢的市场和我们不喜欢的市场，以及我们喜欢的资产和我们认为更多的资产挑战.VTS：资产本身，你有没有改变你提供购物体验的方式或零售体验的样子？戴蒙德：在我们这个行业，也就是露天的社区中心，你所说的问题是，与娱乐或购物中心驱动的区域相比，参与度更低。但我们发现人们想要漂亮的中心。他们想去那里感觉很好。他们想维护停车场。他们想让中心重新粉刷。他们喜欢看到景观不一定是郁郁葱葱，但它对环境敏感。他们想知道我们没有浪费大量的水。我们可以在低成本的基础上实现这一目标，我们将转向LED照明，因为它对成本更敏感，而且耗电也更少。我想人们很欣赏这一点。人们想要一个积极的购物体验。当他们去买食品杂货的时候，这和他们去买衣服是不一样的。但在我们的经营范围内，我们希望提供高质量的产品，因为我们相信消费者在任何价位都想要质量.VTS：当你为刚刚描述的战略变化做准备时，技术扮演什么角色？它对您的组织有何影响？戴蒙德：科技是我们行业每一家现代公司的支柱和神经系统。您需要能够高效地处理数据，并且需要访问它有效。为了效率，它涉及到诸如升级我们的会计软件，即使是简单的双重支票扫描任务，也就是说，扫描一次支票，并将其发送到我们的银行系统和我们的会计系统，而不是必须扫描它两次。这是一件很平常的事，但通过更新我们的会计软件包，我们突然不需要扫描支票两次。当你扫描的支票和我们扫描的一样多的时候劳动。那么，访问数据至关重要。我们喜欢贵公司的产品，VTS，因为它使我们能更好地了解我们的租赁信息。我们可以看到经纪人的实时更新，并对其进行实时响应，而不是等待电话或每周会议。这很关键，因为时间会扼杀交易。你需要做出反应。你需要回应。你需要有效率和有效率地利用你的时间，因为你只有这么多它。如果你和一个潜在的房客在其他市场做了五笔交易，你知道他们不签租约是因为他们不能满足你的需求或者你不能满足他们的需求。现在，我们可以告诉第六市场的经纪人，"不要在那笔交易上浪费时间。问他们这个问题，然后得到答案，因为这是我们五次不同时间被挂在空中的原因问题。它这也改变了我们雇佣的人，因为他们必须能够使用技术。抵制使用技术的经纪人不与我们合作。不愿意使用技术的员工我们。还有这不是年龄的问题，而是一种心态。我们的一些员工并不年轻，但他们能够获取信息并有效地利用信息。我们的一些员工，你可能会认为他们这一代人能够毫无问题地做到这一点，但由于他们不习惯使用信息.VTS：当您谈到使用信息时，您能否举例说明您如何获取这些系统中现在能够访问的数据以及决策类型你能做到吗？戴蒙德：除了我刚才跟你谈过的租赁决定外，我想这也会让会议更多有效的。更确切地说比起坐在平板报告上，我们能够深入到数据中，真正看到发生了什么。当每个人都拿着一份纸质报告坐着，你只能看到你能看到的。当我们和悉尼威立雅运输公司坐在一起的时候，一个问题出现了，有人会说，"哦，我会弄清楚的，我会传阅一些东西的，"或者，"我等会跟进。"当我们和悉尼威立雅运输公司坐在一起的时候，一个问题出现了，"租期已经到期多久了？"您可以向下钻取，查看租约何时到期或最近一次轮回的确切时间。我们可以立即获得信息，并可以更快地做出决定。再说一次，房地产界的每个人都会告诉你，时间会消磨时间交易。它就是这样。人们开始下一笔交易。发生了其他事情。财务状况发生变化。时间扼杀交易。你所能做的一切来缩短你的决策周期，钻研数据，解决问题，并制定一个回应，你就达成了交易。我们的首席执行官兼创始人艾伦·福克斯（Alan Fox）会告诉你，"如果我能快一个月达成交易，今年我会多收9%的租金。"你可以更快地收到建议，把它变成意向书，检查信用，批准条款，完成租赁，把它拿出来签字，然后房客们就开始搬进来了。如果我能把这个过程缩短四个星期，我今年的房租就提高了8%。我没有做我不想做的事。我没有额外雇佣任何人。我没有额外买软件。我刚刚把今年的回报率提高了8%，因为我的交易速度快得多。如果我再快两个星期，我的回报率就会提高4%。还是没有坏.VTS：当你这样说的时候，听起来像是一个无需思考的问题。技术行业的人还没有开始思考，或者还没有开始。对于其他刚刚开始考虑实施技术的零售业主，您有什么建议？钻石：增量工程。你不必一下子跳到所有的事情中去。当我们推出VTS时，我们是逐步推出的，我认为最大的担心是，"我们会花很多钱